부동산 경매 강의

와꼬가 요즘 즐겨보는 사이다경제, 이곳에서 진행한 부동산 경매에 대한 강의를 듣고 왔다

논현동 작은 지하 공간에서 진행된 강의에는 다양한 연령대의 사람들이 참석했다

만원이라는 착한 가격에 경매 지식이 많은 사람의 노하우를 들을수 있는건 너무 좋다고 생각된다

재밌고 유익했다, 2시간이 정말 후딱 지나갔다

습득한 정보를 토대로 앞으로 경매를 어떻게 활용할수 있을지 생각해봤다

일단 실천, 부천에 있는 인천지방법원에 현장감을 느끼러 가봐야겠다는 생각이 들었다

부천 법원이 낙찰가 및 호가들은 상세히 설명해주기 때문에 나같은 초보가 가기엔 좋은거 같았다

작년에 부동산 대책으로 과열지구 대출이 40%로 제한되었지만 임대사업자는 80%를 유지했었다

하지만 임대사업자 대출도 이젠 제한이 되고 있다

부의 사다리가 또 하나 없어지고 말았다

강의를 듣고 두서없이 적은 기록을 남겨본다, 1년 뒤 이글을 보면 어떤 생각이 들지 궁금하다 :)

[법원경매의 장점]

-> 시세비교 가격의 저렴, 높은 수익률의 보장

지역이나 물건별로 차이는 있으나 최초 감정 가격은 감정시기가 보통 6개월 이전의 가격을 기준으로 하므로 통상 시세보다 10~20% 정도 낮게 형성되는 것이 보통이다. 

또한 1회 유찰시마다 20~30% 감액되므로 보다 저렴하게 부동산을 취득할수 있다. (서울 20%, 서울 외 30% 하락)

-> 물건정보의 명확, 안정성

경매 부동산의 매각 가격은 법원 경매계 감정평가사의 감정서를 기초로 정하여 지므로 경매 물건에 대한 정보가 보다 명확하고 가격에 대한 신뢰도가 높다, 하자 없는 경매 물건이라고 볼수있음

-> 투자방법 및 자금활욜 방법의 다양성

법정지상권 물건, 지분경매 물건, 공동 입찰 형식에 의한 공동투자 등 다양한 투자 선택이 가능하고, 현금 대신 입찰보증보험증권(보증서)에 의한 매수신청보증을 활용할 수도 있다 

팁: 

공동투자 가능함, 토지&아파트 공동투자 추천(공동입찰 신고서가 따로 있음, 주의점: 지분 명확하게 입력)

공동투자는 홀수로 하는게 좋다, 다수결 원칙에 의거 방향성이 명확

부동산의 경우 등기사항전부증명서(말소사항 포함) 근저당권에 주의사항이 있는지 꼭 봐야한다(인터넷등기소에서 열람가능, 700원)

-> 경매지식의 습득과 수익의 창출

권리분석, 물건분석, 부동산가치평가 등을 위하여 법률지식 및 경매에 관한 지식을 습득하게 되면 경매의 함정을 피할 수 있을 뿐만 아니라 고수익도 올릴수가 있다

-> 낙찰 후 소유권이전등기시 권리관계의 정리가 용이

부동산 경매에서는 원칙적으로 말소기준권리 이후에 등기된 권리는 모두 말소의 대상이 된다. 최고가매수인이 매각대금을 납부하고 매수인 앞으로의 소유권 이전등기의 촉탁 신청을 하게 되면 직권으로 해당 등기소에 매수인이 인수하지 아니한 등기의 말소와 매수인 앞으로 소유권이전등기를 촉탁한다.

-> 물건의 다양성과 계속성

다양한 물건이 계속적으로 법원을 통해 진행되므로 원하는 부동산을 취득할수 있다

생각: 부동산 경매로 나온 물건은 안좋은 물건이다?

흔히들 부동산경매로 나온 물건은 안좋다고 생각하는 경우가 많이있다, 하지만 현재 그 부동산 점유를 하고 있는 임차인들은 열심히 노력해서 장사를 하거나 살고 계시는 분들이다 (선의의 피해자)

소유주 또는 채무자의 채무불이행으로 인해 부동산 경매절차가 진행되는 부동산 물건이지 영업운영상의 문제가 아니다.

[법원경매의 유의점]

-> 권리분석의 어려움

경매는 복잡한 권리관계가 얽혀 있어 정확한 권리분석을 기초로 안전한 소유권을 취득할 수 있으나 물건의 권리분석을 잘못하게 되면 큰 손해를 볼 수도 있다, 경매에 관한 전반적인 전문지식이 요구되는 것이 법원경매 이므로 경매초보 투자자들은 조급한 나머지 성급한 응찰로 잘못된 경매 투자를 해서는 안될 것이다.

-> 정확한 시세파악의 요구

권리분석 후 시세파악을 해야 하는데 현장조사를 잘못하여 손해를 볼 수 있다, 실무상 보면 아무런 개발호재 등이 없는 물건을 시세보다 높게 낙찰 받거나, 주변시세보다 비싼금액으로 낙찰받는 경우가 종종 발생 하기도 한다.

* 미납관리비는 낙찰자가 인수되기에 상가건물일 경우 미납금은 꼭 체크

-> 경매부동산의 취득까지 많은 변수의 존재

매각 기일에 참가하여 경매 물건을 낙찰 받았음에도 이해관계인의 이의나 소제기, 경매정지서류의 제출, 경매의 취하, 취소 등 많은 변수가 작용할 수 있다.

-> 인도 및 명도의 어려움

매각대금납부와 소유권이전등기가 완료된 후에도 소유자나 임차인이 자진명도를 거부하는 경우가 많아 대금납부 후 재산권 행사를 하는데 어려움을 겪을 수 있다, 법원에 부동산 인도명령 신청을 통해 진행을 하게 되는데 실무상에서는 시간적인 차이는 있으나 거의 대부분 인도명령과 함께 합의를 진행하여 해결하는 경우가 많다.

* 실제 집행 과정

1차계고: 집행관이 예고장을 붙임

2차계고:  증인 2명 필요, 문을 강제로 열고 들어갈때 증인필요 

본집행: 2차계고 들어갈때 현관문에 예고장 붙이고 나옴(실 당일 노란색 조끼 용역인원 직원이 투입해서 다 빼감), 증인 2명 필요

- 19.01.17 부동산경매 강의를 듣고 -